去年的暴涨与今年上半年的大调整，在外界的印象中，深圳楼市似乎是跌惨了。然而，在追寻去年暴涨的踪迹和遍访深圳各区的楼盘之后，记者发现事实并非如外界想象的那般惨烈，深圳楼市只是在暴涨之后的调整，并非是真正“跳水”。

    房价涨一倍跌三成

    前两年火热楼市中，深圳楼市的上涨一直演绎着令人咋舌的“特区速度”，这源于深圳市场上庞大的投资客群体。

    从2005年起，深圳的住宅价格一改连续几年稳定在均价每平米5000至6000元的状态，陡然升至均价每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10％的速度上涨，10月份达到每平方米17350元的最高价。

    炒家云集的南山区见证了深圳房价的飙升历程。位于南山区的城市山林，2006年开盘时均价10000元/平方米，去年5月城市山林价格涨至18000元/平方米，去年10月达到28000元/平方米。而近日刚开盘的城市山林二期将均价下调至16000元/平方米，仅仅略低于去年5月份的价位。所谓超过30％的跌幅，不过是把这个价格与高峰期的价格28000元/平方米相比得出。

    位于华侨城片区的首地御容项目，去年12月份开盘时25000元／平方米，至今仍为23000元／平方米，价格只是略有下降。位于南山区的后海公馆去年7月开盘时均价35000元／平方米，今年4月仍为33500元／平方米。福田区的半山御景去年6月入市均价21500元／平方米，今年只微微下降，调到18000元／平方米。

    值得注意的是，在一些成熟的豪宅区，其价格具有相当的“免疫力”。中信红树湾依然稳守40000元／平方米的均价，东海岸今年也推出了30000元／平方米的公寓，在二线关拓展区，圣莫丽斯和星河丹堤都基本维系了去年的价格，而东部华侨城天麓起价50000元／平方米的“保守”价格，短时间内立刻被市场消化。

    业内人士表示，而今近1.2万/平方米的均价虽然距去年高峰期的1.7万/平方米跌了近30%，但是在去年10月份最高峰时成交量早已开始下滑，真正被套的人并不多。中联地产销售人员告诉记者:“从真正的成交价格来看，福田区成交价一般都在1.5万和1.6万，到达1.8万时几乎没有人成交，所以实际跌幅不是很大”。另一位营销人士表示：“关外的房子议价空间比关内大，成交价可能低于炒作价格，跌幅实际上也许没那么大”。

    深圳市房地产研究中心负责人王锋表示，深圳房价已经回落至去年年初的水平，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正，目的是使市场向理性轨道回归。而记者目前看到，在经历调整后，关外高层均价也保持在1万元/平方米左右，与去年初价格大致相当，只是相对于去年高峰时跌幅较大。

    房价涨一倍跌三成，业内人士认为，对于深圳楼市的调整不必惊慌，更谈不上“救市”，在价格的调整过程中，遏制了短炒的风气，深圳楼市正在向以刚性需求为主的市场回归。

    特区内外两重天

    不久前深圳市国土资源和房产管理局发布数据称，深圳市五月份新建商品住宅均价跌至11014元/平方米，六月份除去豪宅项目新房价格为11159元/平方米，比去年最高点下跌超过三成。于是引发了外界对深圳楼市暴跌的猜想。

    中原地产深港研究中心总监张伟表示，要对深圳房价有比较清晰的认识，必须分开来看，关外和关内差别很大。

    深圳市国土资源和房产管理局的公开信息显示，目前福田中心片区和罗湖区高层成交价格基本在15000元／平方米以上。而下半年新增供应的定价也基本锁定现在的价位，一些项目相对于去年初有所上涨。“福田CBD的巍然成形，培育了许多高端消费人群，他们更愿意在福田置业”，深圳新世界地产分析人士，这样解读支撑福田区房价的消费人群。

    事实上，深圳楼市均价的节节下挫主要由特区外房价下跌来拉动，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。去年年中，龙华坂田片区普通高层价格达到了15000～16000元／平方米，而现在同类产品的均价则在10000元／平方米左右徘徊。龙岗中心城目前高层售价均低于万元，但是高峰期同样突破了15000元／平方米。宝安中心区的大户售价在去年也创下了新高，保持在14000元／平方米，但是最新的成交价格却很难高于12000元／平方米。

    记者在梅林关外的世纪春城和金地梅陇镇看到，去年曾经16000元/平方米的高价，现在徘徊在万元出头，布吉的英郡年华君临山从去年12000元/平方米高位跌下，推出6888元/平方米起的特价房。

    龙岗区的东方盛世前后的销售对比更是相当强烈，去年4月东方盛世推出一期单位，均价7500元/平方米，开盘当天298套单位售罄。去年7月14日，该盘又推出新一批478套单位，均价飙升至1.3万元/平方米，但销售开始转冷，478套单位至今仍有200多套单位未售出，今年推出了8000-9000元/平方米的特价房，销售依旧不乐观。

    地产营销策划人士袁照沛分析，关外新房降价源于投资客退场，同时投资客大量抛售前两年购入的二手房，使新房销售雪上加霜，这些基本没有入住的次新二手房与新房品质非常接近。

    “之前的重点是投资客，现在主力是自住者。”一位地产营销人士这样看待楼市“重灾区”，龙岗中心城、宝安中心区和龙华去年都是炒风盛行的区域，当市场结构发生逆转时，价格回归理性也成为了必然。

    “区域泡沫将被挤出，定价虚高的项目将会合理回归，不匹配区域价值发展的楼盘将被淘汰，单一注重投资效应的物业也得不到认可。”英联国际不动产董事长郭建波如是总结。

    楼市“堰塞湖”泄洪难

    深圳皇岗片区项目“皇御苑”，一期、二期由港人购买和居住为主，三期产品去年11月以均价19000元/平方米开卖，在限外令和宏观调控下，三期的销售受到很大影响，将价格下调至15000元/平方米左右，至今仍有6成未售出。而位于宝安区的金港华庭和海湾西语今年开盘后一直维持在9000元/平方米左右，记者在这两个楼盘看到，除特价房外，其余单位鲜有人问津。

    官方数据显示，今年上半年，深圳一手住宅供应为257.44万平方米，25155套，上半年积压103.19万平方米，积压面积占供应面积的40.08%，积压套数8110套，积压套数占供应套数的32.24%。

    世联地产统计数据也显示，下半年深圳一手住宅将新增供应量330万平方米，加上上半年存量100万平方米，预期下半年供应量超过400万平方米。与此同时，深圳市国土局的成交信息表明，一手房的成交量自六月起连续萎缩，仅六月份就比五月份下跌三成。深圳楼市前有旧货滞销，后有新货加盟，层层叠加形成更大的供应量，而供应量与销售量的比差越拉越大，开始形成楼市“堰塞湖”。

    对于楼市“堰塞湖”，开发商反应不一，各有各的打算。记者了解，一些上市地产公司已经采取措施，以快速开发和销售作为应对楼市调整的措施。招商地产总经理林少斌表示，要为各个项目制定更为灵活和快速的销售策略，加快资金周转和项目进展。万科第五园景台日前也以9500元/平方米的均价入市，基本符合一些自住客的定位。

    然而仍有一些开发商表示，目前并不急于降价销售，期盼政策“回暖”，以“猪坚强”勉励自己扛过这段日子。尤其是银监会召开2008年年中工作会议上，银监会主席刘明康指出要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。同时，资本市场上地产企业再融资出现松动，自5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业发行公司债申请相继获批，招商地产80亿元增发获批。

    南山区某豪宅项目的开发商告诉记者，由于拿地较早，开发成本低，最初设想的是以万元开盘，谁知去年开盘时该区域炒到了三万多元，尽管如今仍然剩余不少单位，但成本早已收回，并不着急将剩下单位降价销售。该开发商表示，虽然也会小规模做一些让利，但降价幅度不会太大。