东北新闻网财经频道
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 铁岭 朝阳 盘锦 葫芦岛 绥中 昌图 商贸开发区 辽宁社区网 惠农乡村通
您当前的位置 : 东北新闻网 >> 财经频道 >> 财经评论

评论:北京房价到底跌了没有?降价和标价效应将传导

2017/06/14 09:52   来源:证券时报  
分享到:
分享到:
分享到:

      北京房价到底跌了没有?

      【环宇杂谈】

      若调控和房贷收紧的大环境持续,随着降价预期和预期的自我实现,需求观望氛围将越来越浓,成交量也会继续下滑,房价就开始深幅下跌了。

      李宇嘉

      近期,不少媒体在热炒“北京房价下跌20%”的消息。暂先不谈这个20%的跌幅到底准不准。在“流量为王”的时代,房地产话题无疑是媒体报道的头等选择,而房价更是“流量之王中王”。于是,某些看热闹不嫌事儿大、情操和专业水准皆失的媒体,就抛出了这个“房价下跌20%”的猛料。

      事实上,在过去几年,楼市一直充斥着这类“爆炸性新闻”,甚至“冷饭”也来热炒,十几年来未有任何改观。不仅房价报道常态化失准,供应量被供地计划完不成、“捂盘捂地”掩盖,成交量也被“假日光”蒙蔽。试想,连最基本的供求、价格信息都搞不清,而且假消息满天飞,这个市场是何等初级!

      没有哪个市场像楼市一样,商品的异质性如此之大,不啻为十足的“柠檬市场”。且不谈区域、楼栋、朝向、建筑年代、装修格局等不同时,价格就不同。即便同一楼层,相邻房屋的价格也不同。甚至,业主或买家的心态发生微妙变化,最后成交价也不同,有的甚至会相差几十万。

      现在,“北京房价下跌20%”的消息搞清楚了,仅通州和亦庄个别交易降价20%,原委是某小区两个业主急于套现,挂牌价下调20%愿意出手。几套房降价不能说房价下跌了。问题是,何谓房价下跌了?全市或整个片区所有成交案例都降价才算?参照系是挂牌价还是上期成交价?

      看来,问题需正本清源。房价下跌往往出现在调控后,下跌的“缺口”往往从前期上涨过快、投资客密集、配套差或自住氛围不足的片区或楼盘打开。通州和亦庄之所以个别交易降价20%,是因为这两个区域具备上述属性。通州一直是京城楼市的“风向标”,2011和2014年北京房价下跌就从通州开始。

      投资客密集、前期上涨过快,或配套相对差,意味着楼市弹性很大。调控降临后,由于该片区或楼盘自住需求占比不高,前期房价上涨快透支了一部分空间,买家开始观望,卖方无力维持强势地位,加上卖方或加了杠杆,买卖双方博弈的天枰开始慢慢扭转。于是,就有了降价20%的个案。

      如果与该片区或楼盘前一同户型交易案例相比,这个交易案例降价20%,笔者认为,这就意味着房价下跌了。因为,“互联网+楼市”无比深入,任何一个新增挂牌在各大中介都是透明的。因此,个别交易案例降价具有“标价效应”,也就是大家都知道这个户型的最新成交价格,买卖双方的天枰在调控期转向买方以后,该片区或楼盘同一户型房屋随后成交价不会超过这个价格。

      因此,即便在同一片区或楼盘,90%的同等户型房子都没有交易,也不能证伪房价没有下跌。因为,如果同等房子想要成交,就必须以同质交易案例实际成交价格作为参照系,这个参照系就是前一成交案例。而且,按照“量在价先”的原理,当成交量大幅度下滑时,价格也是撑不住的。

      今年4-5月,通州楼市成交量累计下滑近75%,如此大的跌幅,意味着需求正在坠入冰点。此时,若没有多于挂牌量的“接盘人”,并通过“买方竞价”抬高房价,房价上涨的引擎就失去源动力,不降价很难成交。降价与需求陷入观望形成循环,销售将继续下滑,降价案例也将增加。

      此后,降价和“标价效应”将在楼盘之间传导、片区和区域之间传导,二手房和新房之间传导,降价预期也会渐进形成。若调控和房贷收紧的大环境持续,随着降价预期和预期的自我实现,需求观望氛围将越来越浓,成交量也会继续下滑,降价也会蔓延至所有区域,房价就开始全面、深幅下跌了。

      (作者系深圳市房地产研究中心研究员)

责任编辑:宋长春

*本网站有关内容转载自合法授权网站,如果您认为转载内容侵犯了您的权益,
请您来信来电(024-31885629)声明,本网站将在收到信息核实后24小时内删除相关内容。

东北新闻网
微信订阅号

东北新闻网
手机版

东北新闻网
法人微博

新闻客户端
Android版

新闻客户端
iPhone版

相关报道

更多>>生活消费

解密蜂王浆引发乳腺癌风波

近段时间,关于“蜂王浆激素含量高,会引发女性乳腺癌”的说法不断在网上和微信圈里传播,造成了消费者特别是女性消费者的恐慌。>[详细]

这些车型存安全隐患需召回

日前,宝马(中国)汽车贸易有限公司向国家质检总局备案了召回计划,将自2017年11月1日起,召回部分进口2010-2013年款宝马X5和X6系>[详细]

电动自行车充电器频繁引发火灾

就在今年4月,福建一个大学校区的电动自行车棚凌晨突然起火,有上百辆自行车和电动自行车被烧毁,有些烧得只剩下了骨架,有很多>[详细]

马自达召回进口RX-8系列汽车

日前,马自达(中国)企业管理有限公司向国家质检总局备案了召回计划,将自2017年7月24日起,召回2005年4月14日至2008年2月15日期>[详细]

东航被曝托运金毛途中死亡

6月10日晚十一点半,网友@沫夕宝宝将自己的宠物金毛犬豆豆委托于多格儿宠物托运公司,第二天豆豆将乘东方航空MU2487深圳-武汉航>[详细]

频道热线 024-23257777转8816  编辑邮箱 < 1249877680@qq.com >
关于我们 | 客服中心 | 广告服务 | 建站服务 | 联系我们
东北新闻网版权所有,未经授权,请勿转载或建立镜像,违者依法必究。