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租房价格停涨表明楼市刚需不刚 商品房投资回报率将理性回归

2017/06/19 09:14   来源:经济观察报  
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      租房价格停涨表明楼市“刚需不刚”

      范欣

      近期,北上广深四大一线城市租房价格纷纷停止上涨。统计显示,上海房屋租赁指数自2017年1月开始下跌,结束了连续90个月的上涨,中原(上海)租金指数4月环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%;广州4月租房价格下降了3.5%;深圳盐田、宝安和龙华三个区域4月租房价格明显下跌;北京近期房租也表现得非常平稳,据我爱我家统计显示,北京租房价格今年一直维持在4600元/月左右的水平,并且已有下降趋势。另外,国家统计局数据显示,5月全国租赁房房租环比上涨0.1%,环比已现涨幅持续收窄态势。

      由于中国目前房屋租赁市场并不规范,个人出租约占整个市场的80%,一线城市该比例略低。目前缺乏全国统一的、能够完全代表各城市真实房租变化水平的数据,但一线城市中介租房数据对于房租变化的趋势具有一定代表性。

      当然,一线城市租房价格停涨既有短期季节性因素影响,又有各地加大公租房建设、住房需求集中释放的中期供需因素影响,还有居民收入增幅放缓、人口拐点带来的流动人口减少的长期人口因素影响。从根本上讲,房屋租赁市场是城市普通居民真实住房需求的综合体现,也是未来由租房转为购房群体的所谓刚需支付能力的综合体现。

      具体来说,对于房屋租赁市场,一般春节过后的流动人口返城与6-7月应届生集中毕业是传统旺季,短期租房需求的集中释放一般会推高租房价格,而4月与春节前11、12月则是淡季。今年春节后,一线城市房屋租赁市场并未像往年出现价格的大幅上涨,反而呈现出旺季不旺的特点。究其原因,主要是由于近年来一线城市城镇化接近后期,常住人口增幅在逐渐减少。北京2011年至今常住人口增量从56.7万人连年下降至2016年的2.4万人,增速从2.9%下降至0.1%;上海2011年至今常住人口增量从45.5万人连年下降至2016年的4.4万人,增速从2%下降至0.2%。未来随着一线城市生活成本的持续提高以及控制人口政策的趋严,不排除出现常住人口下降的情况,在此背景下租房需求势必受到显著影响。

      在租赁市场供需端,2016年以来,居民加杠杆购房需求得到了集中释放,不仅解决了部分首次购房群体的需求,更多的是投资与投机需求的释放。刚需的减少和部分以投资为主的购房者为缓解月供压力选择将房屋进行出租,打破了房屋租赁市场的供需平衡。另一方面,地方政府也在不断加大公共租赁住房与自住型商品房的投放力度,以保证中低收入阶层的住房需求。根据北京市住建委公布的数据,未来五年,北京市将通过集体建设用地安排租赁住房供地1300公顷,建设租赁住房50万套,安排自住型商品房供地1020公顷,建设25万套自住房。公租房与自住房供给的显著提高,将更多地满足居民的首次购房需求,也将减轻商品房需求压力并压低房屋租赁价格。

      更为重要的是,近年来经济脱实向虚趋势明显,在天量货币供应背景下,大量资金“用脚投票”选择进入虚拟经济,实体经济投资回报率显著下降。据统计,整体上市非金融企业投资回报率由2012年的9.9%逐步下滑至2016年1季度的6%,2016年至今虽有所回升,但仍在7%左右徘徊。实体经济不振必然带来城镇居民可支配收入实际增速的下降,该数据已从2011年的8.4%以上滑落至今年一季度的6.3%。当然,该数据并未考虑收入分配差距及财产性收入影响因素,事实上高收入阶层普遍为有房一族,其收入更多的来源于资产性收益,而中低收入阶层收入主要来源为工资性收入。从这点看,应届毕业生工资更具有代表性,据智联招聘统计,2017年应届毕业生平均月薪为4014元,同比下降16%,是连续第二年下降。因而,刚需群体收入增幅的下降不支持房屋租金的上升。

      近10年来,货币供应提高与人口净流入的共同作用下,一线城市房价得到了飞速的上涨,与此同时,租房市场也迎来了房租不断上涨的黄金10年。但值得注意的是,房租的上涨幅度明显慢于房价的上涨幅度,这背后主要原因就在于房租反映的是房屋真实的居住属性,而房价更多反映的是天量货币推动下的资产属性。

      房租与房价增速的不同最终体现在投资商品房用于出租的投资回报率上。据统计,2012年以前,该数据稳定在2%以上,2013年以来,该数据逐年下降,到2015年已下降至1.6%,2016年末更是下降至1.1%附近。购房投资回报率不仅显著低于银行理财产品收益率,甚至显著低于一年期定期存款利率。分析其中原因,要么是房租太低了,要么是房价太高了,之前论述已表明房租继续上升可能性非常小,因而过高的房价已扭曲了商品房作为投资品追求投资回报的根本属性。当然,这种扭曲与商品房背后附带的隐性社会保障如子女入学有一定关系。

      在金融去杠杆不断深化、美联储加息频率不断加快和资产负债表缩表背景下,银行作为金融媒介获得资金的成本未来仍将缓慢提升,市场利率也会在其带动下逐渐上升,可以说楼市定向加息才刚刚开始。近期北京、上海等一线城市部分商业银行已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍,二套房贷为基准利率的1.2倍,更有少数银行停止了房贷业务。对于投资购房者来说,资产价格是浮动的,但加杠杆购房的负债却是刚性的,市场利率的提升将使投资者月供支出显著增加,但因无法通过提高房租传导压力,其现金流会逐渐吃紧,选择出售锁定收益并投入货币型理财市场或许是当前最佳选择,随着越来越多的投资者明白这一道理以及居民居住需求更多的由自住房和租赁房满足,商品房投资回报率会因此有一个向市场平均投资回报率回归的必然过程。

      综上,在市场未有效出清带动经济重新启动之时,随着一线城市人口净流入的减少、租赁与自住房供给的增加以及居民可支配收入增速的放缓,反映居住属性的房租价格难有大幅上涨,原本被认为是绝对刚性需求的购房群体需求其实并不那么刚性,商品房投资回报率也会因此逐渐向理性回归。

责任编辑:宋长春

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