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业内:北京楼市模式回归共有产权本源 夹心层诉求可期

2017/08/11 09:38   来源:上海证券报  
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      “北京模式”回归了共有产权住房本源

      □李宇嘉

      北京楼市调控近日又放“大招”,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会征求意见。事实上,早在2013年10月,北京就发布了发展共有产权住房的“京七条”,共有产权形式的“自住型商品房”(简称“自住房”)在当年就推出2万套。2014年,北京50%的商品宅地转向自住房建设或配建,当年共建设5万套自住房,占市场规模的50%。

      那么,此次北京推出的共有产权住房,与原来的自住房是什么关系?近十多年来,包括北京在内的很多城市,具有保障性质的产权型商品房(经适房、限价房、双限房、集资房和安置房等)名目众多,但多因陷入福利陷阱而屡受诟病,现在又推出具有保障性质的共有产权住房,能否避免过去的问题?在全面发力“租售并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的住房新制度的框架下,共有产权住房如何与“租售并举”相契合?

      北京2013年推出自住房,是想在“低端有保障,中端有支持,高端有市场”的住房制度框架下,解决京籍居民、非户籍常住人口等“夹心层”的住房难题。北京是国内人口吸附能力最强的城市,每年25万左右在京高校毕业生留京比例约50%,在超高房价下,最受伤的莫过于包括那些“北漂”、京籍无房户等在内的中等收入“夹心层”了。他们对拥有产权住房,分享城市发展和升级红利,有强烈诉求。

      2013年至2014年,北京不仅大规模推出自住房,且其价格比同地段、同品质商品住房价格低30%(且不高于每平方米22000元的房价控制水平)。但2014年北京却出现了严重的自住房“弃购”现象。据报,当年进入摇号程序的数个自住房项目,“弃购率”最高达50%,导致北京放缓甚至暂停了自住房项目。除了2014年北京楼市回调的大环境,自住房制度设计存在重大积弊是根本原因。

      首先,自住房优先解决京籍和保障房轮候库的无房人群,名下无房或仅有一套房的北京户籍居民也可购买。其次,在交易限制上,自住房管理办法规定,自住房不能出租,5年内也不能上市交易。满5年可出售,但届时将以同地段商品住房和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益。再次,自住房被称为“七折房”,即比同地段、同品质商品房价格低30%。最后,“限房价”在限定自住房价格的同时,“竞地价”最大化土地出让金,开发商须以商品房盈利弥补自住房损失。因此,开发商参与自住房项目积极性不高,特别在楼市回调时,商品房盈利难以覆盖自住房损失,自住房供应品质和配套就会缺斤少两。同时,即便给予30%折价,很多“夹心层”也难以支付。另外,自住房多偏向于京籍居民家庭(甚至是有房户),然后是保障房的轮候库,很难惠及非户籍常住人口。更重要的是,交易限制太严,特别是上市要缴纳土地出让收益,这让拥有产权住房和成为“有产者”打折扣,产权共有无法“落地”。

      此次暂行办法的最大亮点,就是去除正常交易的门槛。基于住房回归居住属性的要求和设了5年“限售期”外,未对出租有任何限制。5年后上市交易时,购房者可随行就市出售自有产权部分,或购买政府让渡给购房者免费使用的产权部分,拥有全部产权。所以,从本质上讲,购房者拥有的产权部分,在权益上与商品住房无任何差异。所以,“北京模式”回归了共有产权的本源。

      在“北京模式”下,购房者和政府的产权份额,既可以是6∶4,也可以是5∶5。这样,即便是高房价,但在政府折让地价,以项目开发建设成本和适当利润为基础来定房价,户型限制(90平方米以下户型至少要占70%)及产权共有等多方支持下,“夹心层”拥有产权住房的诉求是可以实现的。而且,共有产权房源只配售给无房家庭,如京籍无房家庭,符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非京籍无房家庭。近期政策规定,新市民配售比不低于30%。

      事实上,不管购房者和政府的产权份额按6∶4,或是5∶5配置,都是购房者根据支付能力选择的结果,不仅是理性的购房行为,也顺应需求并丰富了多层次住房供应体系。而且,共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的,即根据居民支付能力,通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”,构建住房梯次和理性消费层次。目前,成都、重庆等推出了承租人后期可购买租赁住房,而且前期租金可抵月供的“由租到买”的新政策,事实上将“先租后买”、“租售并举”有效结合了起来。

      租售并举、共有产权等住房供给侧制度创新,除分流住房需求、稳定预期和房价,构建理性的住房消费层次,更好地实现百姓安居梦以外,更重要的意义是,这给了新市民、非户籍人群“扎根”城市的可靠预期。笔者认为,租售并举也好,共有产权也好,地方政府要有真心实意,要在土地供给上“让利”,给市场有一定的盈利预期,要增加公共服务建设,逐步实现公共服务在不同群体间的均等化,配套改革也要跟上,如革新土地出让“招拍挂”,加强公共财政建设及税收政策支持落地等。

      (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

责任编辑:宋长春

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