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业内:混居将是零和结果 保障房只保障基本需求

2017/09/11 09:53   来源:证券时报  
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      拆掉社区的“隔离墙”

      政府应按照保障覆盖率,留足规划用地,再行市场化的楼市开发。

      李宇嘉

      近期,北京和深圳很多小区,发生了商品房业主和保障房业主争夺花园、停车位、会所等现象。甚至,有的商品房小区建隔离墙,阻挡保障房住户跑到会所打羽毛球;保安也以森严的门禁、四处布局的摄像头、严格的人车分流,杜绝保障房业主进入社区。商品房业主认为,自己花高价购买商品房,还缴纳2-3倍于保障房住户的物管费,商品房与保障房应隔离管理。

      保障房业主认为,自己受到歧视,居住品质无法保障。对此,北京和深圳决策部门均一纸令下,要求同一小区不得分割管理,现有隔离墙、铁栅栏必须拆除。事件算是平息了,但靠政令“堵”不能服众,冲突的隐患还在。

      居住空间隔离是社会阶层分化最强烈的映射。改革开放近40年,经济效率驱动的市场化导致贫富分化。上世纪末开启住房市场化改革以后,分化空前加剧,因为房子是高度集聚财富的载体。于是,在城市空间投射上,就出现了所谓高档小区与中低档小区,甚至是回迁房小区、公租房小区等在经济价值、社会地位上差距明显的居住分异现象。

      国际上,因低收入者、少数族裔被隔离而聚居,居住分异导致社会隔阂、“贫民窟”和边缘化等问题,这也往往是犯罪率高企、贫困失业、社会冲突,甚至暴动(如2005年巴黎郊区移民暴动)的罪魁祸首。二战后,城市功能的复杂性和多样性越来越被接受,从上世纪70年代开始,美国住房发展部(HUD)改变过去集中建公共住房的做法,率先推行不同阶层混合居住。

      但实践证明,多数人并不乐意接受“混合居住”,弱势群体也不能从混居中获利,政府促成的混居甚至是零和结果,混居与融合之间缺乏必然联系。至今,不管美英,还是福利均等化高的北欧,低收入、少数族裔、移民聚居,以及基于聚居的社区分割管理仍很普遍。居住分异在发展中国家更明显,如巴西、印度巨大的“贫民窟”,新兴国家移民或外来者形成的“边缘化租赁”。

      较好的做法是,高收入阶层支付了高地价及基于物业评估的高税收,这些政府收入反哺财政和保障房及配套建设。当然,保障是基本需求的保障,不能陷入“福利性陷阱”。财政只保障基本需求,人们如果想要游泳池、网球场,就得努力工作、好好赚钱,到市场上购置。在我国,房价和物业管理费都是支付公共服务的对价,一个用来购买城市基础服务,一个用来购买社区生活服务。

      从各大城市混居来看,首先是政府在基本公共服务配置上不到位或缺乏标准。在项目规划、交付(保障房)或销售(商品房)时,未将配套标准及“谁能分享”公布于众,导致争抢。其次,开发商为最大化利润,压缩保障房空间及配套,导致居住环境上的巨大鸿沟,刺激不满情绪。最后,有的地方为最大化土地价值,用“边角料”建保障房,缺斤少两,基本配套有形无实。

      政府应按照保障覆盖率,留足规划用地,再行市场化的楼市开发。为避免居住分异下的社会问题,应采取“大混居、小聚居”的保障房布局模式,保障房社区插花式布局在城市各区域,非集中于城市外围或某一区域,以便教育交通等服务共享和成本分摊。中低收入主要在警察、教师、家政、物管、餐饮、零售等行业就业,“大混居”实现完整的生产生活链条循环。

      数据显示,一个高科技就业可带动5个其他就业,高端服务业2个(医生和律师),消费服务业3个(售货和餐馆服务员)。因此,“大混居”解决了中低收入的就业,降低区域内高收入者的生产生活成本,可谓互利共赢。

      最后,要树立同权、同享是基本公共服务的同等,树立靠自身努力实现高品质生活的价值观,消除穷人懒人心态和“平等=平均”的观念。

      (作者供职于深圳房地产研究中心)

责任编辑:宋长春

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