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长租公寓不能玩租金贷

长租公寓不能玩租金贷

2019年02月28日  来源:半月谈网  
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      在大量社会资本涌入住房租赁市场后,由于欠缺准入门槛、标准规范,长租公寓发展良莠不齐,租金贷玩套路、高端化倾向等问题突出。长租公寓,如何让人住得起、住得好?

      一不小心,就掉入租金贷的坑

      诱导办理租金贷是投诉长租公寓的一大热点。部分中介机构误导消费者,通过第三方金融机构进行贷款,以租客信用换取资金一次性到位。在此过程中,消费者极易面临个人资金或征信风险。

      上海一家房屋租赁有限公司因资金链断裂而无法向房东缴付房租,导致一些尚处于租房合同期内的消费者,不仅遭遇房东强制清退,还因租赁合同绑定贷款,面临个人信用风险。

      杭州市民吴娟2018年以每月2300元租金入住某长租公寓,在选择付款方式时,管家极力推荐她选用“押一付一”的付款方式。吴娟说,签完合同才发现,密密麻麻的合同条款中有一条,“押一付一”原来是与某信托公司签署贷款合同,这就掉入租金贷的坑。

      据悉,办理租金贷后,网贷机构会将租期内的全部房租一次性转给租赁企业,成为租客的债权人。易居研究院副院长杨红旭表示,租金贷让“交租”变成“还贷”,房租不是交给房东而是交给网贷平台。而从第三方贷款平台获取贷款后,长租公寓企业将用这些资金进行投资或扩张。

      中原地产首席分析师张大伟认为,长租公寓操作租金贷,改变了原来中介机构简单的“中介费+差价”经营模式,把企业变为投资者,利用早收租户租金,晚付房主租金的方式加速扩张,一旦出现经营问题,就会出现上下游的多重纠纷。

      长租公寓渐趋高端化,中低端租房者痛点待解

      长租公寓平台还被看作房租上涨的元凶之一。目前市场上的长租公寓平台多以从房东手里收纳房源,再以居间合同的形式,撮合租户与房东进行租房交易。

      “这种商业模式门槛较低,也促使各长租公寓平台极力扩大市场规模以博取更高的估值。”一位长租公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存。

      在融资方面,长租公寓运营商的借贷成本普遍在5%以上,远高于回报率。因此,“涨房租”提高利润率已成为不少运营商平衡财报的手段,长租公寓高端化趋势与解决中低端租房者痛点背道而驰。

      半月谈记者调查发现,长租公寓相比周边普租产品的溢价,通常在20%以上,部分高端产品的溢价甚至超过50%。“如果只做平价公寓,年资金回报率不到2%,尚不够覆盖目前基准利率4.9%。只有做高端产品,才能提高利润率。”湾流国际公寓运营商说。

      租房者是否愿意以高价换品质?“我爱我家”调查显示,有57.3%的租客认为“房租贵”是“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”。绝大多数租客可接受的长租公寓租金的溢价范围在20%以下,超过半数租客希望溢价在10%以内。

      让长租公寓告别野蛮生长

      旭辉领寓CEO张爱华认为,要让年轻人租得起、住得好,就要在更小的面积内做出更大的收纳空间。“现在大城市的租金对刚走上工作岗位的年轻人来说有点高,如果还抬房租,年轻人租不起。这个矛盾只能通过合理的设计来解决。”

      半月谈记者在柚米国际公寓看到,一间仅13平方米的房间,卧室、厨房、独立卫生间、学习空间一应俱全,还配有冰箱、抽油烟机、洗衣机、微波炉等常用家电,另有整面墙的衣柜空间可用于储物,月租金不足3000元。

      领寓首席产品官汪维在发布“旭辉领寓1.0全系产品”时说,设计一款产品时首先要“设计它的价格”,既要租金不菲,又要租客“租得起”,就不得不在空间的利用率上动脑筋,让小房子感觉宽松。

      针对长租公寓行业当前良莠不齐、野蛮生长的现状,华东师范大学教授张永岳建议,当前应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导。(记者郑钧天)

责任编辑:张博华
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