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以时间换空间 保持楼市稳定健康

2019年12月02日  来源:证券时报  
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      当前我国楼市挣快钱时代已经一去不复返。过去几年,热点城市实施了严厉的房地产调控措施,有效抑制了楼市投机炒作行为,使得房地产市场逐步回归理性。我国房价业已超前运行,保持楼市健康稳定,在目前条件下以时间换空间,可能会是较为理性和现实的选择。

      楼市已经不具备挣快钱的逻辑。主要表现在:一是房价水平过高,导致继续大幅推升房价的边际动能呈下降趋势。经历十多年房价狂飙,我国绝对房价和相对房价水平明显偏高。以热点城市房价为例,北京、上海和深圳等地绝对房价已经超过大多数国际大都市水平,北京核心区公寓超过千万元人民币,而日本东京核心区域公寓多数不到千万元人民币,但居民收入水平却远远不及。非热点城市房价相对居民收入也明显偏高,城镇居民的住房消费和负担日益加重。在当前房价水平下,推升热点城市动辄千万元房产的资金总量将会呈下降趋势,且不考虑会有大量抛售变现的情况。二是经济增长中枢回落,破坏了房价较快上涨的基础。过去房价较快增长,主要是宏观经济增长较快驱动,房价一定程度可以超前经济上涨。但随着我国经济体量持续扩张,经济增长中枢回落,支撑过去房价超前运行的基础被削弱,房价继续维持较快上涨的压力显著加大。三是房地产企业出现倒闭潮,住宅投机套现难度明显加大。据人民法院公告数据,目前已有超过400家房地产企业倒闭。过去盲目拿地成就“地王”,如今成为经营重大负担。同时投机套现难度明显加大,二手房市场整体回落。2019年10月份,北京、上海两地的二手住宅销售价格环比分别下降0.6%、0.2%。在经济增长前景不明朗状况下,热点城市二手住宅销售价格回归理性动力将会逐步增强。这些情况表明,过去“高开高走”的楼市快钱逻辑,已经逐步向“高开低走”逻辑转变,这既有过去严厉调控措施促使市场降温的累积效应,也有房地产市场自发调整的结果,总而言之楼市挣快钱逻辑基础不复存在。

      伴随着房价快速上涨,我国房地产业和房地产金融规模显著增长,已经具备对宏观经济和金融的系统性影响力。目前,我国住宅市场价值已经远远超过国内生产总值,有机构预测已经高达65万亿美元,超过美国、欧盟和日本经济总和。各类房地产贷款约占贷款总量的1/4,加上房地产企业其他负债,房地产金融总量较大。特别是过去几年新增融资主要以房地产融资为主,明显提高了城镇家庭杠杆水平。同时社会资源过度向房地产业聚集,挤压了社会消费增长空间。2019年1~10月份,全国社会消费品零售总额同比增长8.1%,名义增速较上年同期下降0.5个百分点。虽然房地产投资增长较快,但剔除房地产投资后的工业投资、制造业投资增速偏低,远低于房地产投资增速,一定程度反映出房地产投资对其他投资的挤压作用。事实上,投资总要受到回报驱动,若房产投资回报偏高,必然会减少其他投资规模。不过,支撑中国经济未来增长的是高新技术产业,而不是砖头和水泥搭建的房地产业。

      当前我国楼市需要一个以时间换空间的过程。从当前宏观内外部经济环境和楼市自身运行逻辑分析,保持房地产市场稳定,通过时间换空间,无疑是较为现实和理性的选择。一是继续保持住宅投机高压态势。理论和实践都已经证明,楼市是非理性极易出没的地方,若放任不管,非理性驱动的羊群效应就容易导致逆向选择,增大宏观经济金融运行脆弱性。虽然部分热点城市房价有所松动,但房地产市场投机炒作惯性依然存在,投机动能尚未消减,特别是投机炒作还未尝到苦果、付出昂贵代价,因此仍要保持对住宅投机炒作高压态势,露头就打。同时,也要微调现有住房调控政策,避免房价出现明显回落。二是加快完善保障性住房体系。住房保障是住房供应体系不可缺失的重要一环。我国热点城市房价过高,更要加大加快保障性住房建设,通过加大公租房、共有产权房等供应,有效缓解中低收入人群住房压力,同时还能维持现有房地产投资增速。三是严格房地产金融管理。完善现有差别化住房信贷政策,可考虑针对房价水平实施差异化住房按揭政策,高价房贷款比例缩小,低价房贷款空间增加,可以在抑制高价房炒作同时,支持刚性住房需求。加大借款人收入审核,尝试将收入证明与个人所得税交纳情况挂钩,避免给中低收入人群发放无法负担的贷款。加强房地产企业融资和资金运用管理,重点监测高负债率企业拿地和开发状况,主动防范企业债务风险。四是探索房地产市场长效机制建设。加快房产持有税试点,可考虑从三套房开始起征房产税,通过房地产税试点逐步替代住房限购政策,补充政府税收收入,减少土地出让压力。完善房产流转税收制度,借助大数据和金融税收数据联网,实施精准税收征缴,减少房产交易阴阳合同现象。同时还要充分考虑房地产调控政策措施对个体行为的影响,避免出现假离婚等社会现象。

      当前我国“房住不炒”日益深入人心,虽然房地产市场仍有起伏,但整体已经趋向理性。这样的局面来之不易,也是多年调控期盼的目标,因而要倍加珍惜,保持足够定力,通过以时间换空间的过程,逐步消化房地产风险,保持我国房地产市场健康稳健运行。(陈涛)

责任编辑:张博华
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